保利发展(600048)：完成定向可转债发行 增强资金实力

　　投资要点：

    　　完成85 亿元定向可转债发行，首年票面利率仅2.20%，融资优势明显。公司发布《向特定对象发行可转换公司债券发行情况报告书》，公司完成向14 名特定对象发行可转债，总募集资金85 亿元，扣除保荐承销费用后募资净额84.79 亿元，发行期限6 年，债券利率第一年票面利率2.20%、此后每年固定增加0.05%；初始转股价格不低于16.09 元/股。

    　　公司顺利完成可转债发行，推动公司在手资金更为充沛；同时票面利率低位，也表明投资者对可转债含权价值的充分认可，对房地产行业止跌回稳的信心。2025Q1，公司实现销售回笼704 亿元，签约回笼率112%；公司货币资金1482 亿元，同比+14.4%。

    　　2025Q1 销售略有回落、稳居行业第一，投资积极性提升。公司公告，2024 年，公司实现销售面积1,797 万平，同比-24.7%；销售金额3,230 亿元，同比-23.5%；权益销售金额2,465 亿元，同比-14.5%；公司在核心38 城销售贡献近9 成，同比提升2 个百分点；公司销售额排名稳居行业第一位。公司24 年拿地金额683 亿元，同比-58%；权益地价602 亿元，同比-24%，权益比提升5pct 至88%；拿地面积329 万方，同比-24%；拿地销售金额比为21%、拿地销售面积比为18%，同比分别-18pct、-27pct；公司99%投资金额位于38 个核心城市。截至24 年末，公司土储计容建面6258 万平，其中存量项目5280 万平，同比-20pct，土储结构持续优化。2025 年1-4 月，公司销售略有回落，拿地力度持续回升；实现销售面积431 万平，同比-22.2%；销售金额876 亿元，同比-8.7%；拿地金额308 亿元，同比+318%；拿地面积146 万平，同比+114%；拿地销售金额比为35%、拿地销售面积比为34%。

    　　投资分析意见：完成定向可转债发行，增强资金实力，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，过去三十载中实现长期稳健的成长。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。考虑到公司减值压力较大、且目前利润率仍将维持低位，我们维持2025-27 年业绩预测51.3、56.6、62.5 亿元，现价对应25/26PE 为18.9/17.1 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。

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