2025年1-4月统计局房地产数据点评：行业边际下行压力加大 政策宽松需更进一步

　　事件描述

    　　5 月19 日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况报告。

    　　事件评论

    　　量价边际下行压力加大。2025 年1-4 月全国商品房销售额/面积分别同比下降3.2%/2.8%，4 月销售额/面积分别同比下降6.7%/2.1%，单月同比降幅有所扩大，环比表现也弱于2020-2024 年均值，销量下行压力加大，与百强房企、重点城市销售趋势基本吻合。价格方面，4 月70 城新房/二手房价格指数环比分别下跌0.1%/0.4%，其中一线城市新房价格指数环比持平，二手房价格指数环比下跌0.2%，一线城市新房/二手房价格指数较去年9月仍有一定上涨，但也面临边际下行压力。当前行业量价边际下行压力加大，二季度表现可能承压，房地产仍是经济内循环的重要组成部分，产业政策迎来宽松的概率逐步提升。

    　　开竣工同比维持双位数下降。2025 年1-4 月新开工面积同比下降23.8%，4 月同比下降22.1%，单月同比降幅有所扩大，在销售改善持续性不明朗、库存去化周期较长、二手房替代、房企拿地策略更为聚焦的背景下，全年来看开工表现预计仍将承压。2025 年1-4月竣工面积同比下降16.9%，4 月同比下降27.9%，单月降幅和累计降幅环比均有扩大，从近几年销售降幅来推演，竣工双位数下降预计仍将延续，反映自然竣工周期见顶回落，但近年来应交付而未交付的累积缺口较大，竣工缺口回补仍是竣工表现的重要影响因素。

    　　资金投资降幅扩大，国内贷款累计同比转正。2025 年1-4 月房企到位资金累计同比下降4.1%，4 月同比下降5.2%，累计降幅和单月降幅环比均有扩大；其中国内贷款累计同比增长0.8%，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降6.8%/3.0%/8.5%。

    　　2025 年1-4 月房地产开发投资完成额同比下降10.3%，4 月同比下降11.5%，累计降幅和单月降幅环比均有扩大，当前施工面积处于下行通道，房企资金链并未出现显著改善，土地市场热度有所提升但仍局限于点状，预计房地产开发投资完成额仍将面临下行压力。

    　　2025 年度展望：近年来房地产行业量价迎来快速调整，当前正在逐步接近均衡区间，但结构性矛盾仍需消化，随着政策逐步进入超常规区间，行业边际上最困难的时候可能正在过去。站在当前时点，预计2025 年全年销售、投资个位数下降，开工延续双位数降幅，而竣工弹性仍取决于保交楼推进力度，若推进力度不及预期，预计全年也将双位数下降。

    　　投资建议：行业边际下行压力加大，政策宽松需更进一步。2025 年一季度销售表现尚可，但4 月开始量价下行压力加大，一线城市也边际趋弱，而开竣工、资金、投资压力也持续扩大，二季度表现可能承压，产业政策迎来宽松的概率逐步提升。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点，短期边际下行压力加大，产业政策宽松概率逐步提升，后续关注节奏问题。去年4 月和9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于内需的重要性不容忽视，重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；

    　　2、政策进度和效果低于预期。

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