房地产开发行业2025W18：受五一假期影响 本周二手房成交环比走弱

　　降准降息或已在路上，未来新发房贷利率有望下破3%。据央行，2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，与2024 年四季度接近，相较5 年期以上LPR 减点约50bp。主要是自2024年11 月以来，5 年期以上LPR 报价保持3.6%不变。中央在多次会议提到“适时降准降息”，考虑到外部环境的急剧变化和冲击，我们认为降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破3%。货币政策作为宏观调控关键手段，对房地产大周期影响深远，一方面减轻购房信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。

    　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.0%，落后沪深300 指数2.61 个百分点，在31 个申万一级行业排名第31 名。

    　　新房：本周30 个城市新房成交面积为207.4 万平方米，环比提升22.9%，同比提升26.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为65.8 万方，环比+40.5%，同比+32.6%；样本二线城市为91.9 万方，环比+9.2%，同比+28.1%；样本三线城市为49.6 万方，环比+31.4%，同比+15.7%。

    　　二手房：受五一假期影响，本周14 个样本城市二手房成交面积合计179.3万方，环比下降27.2%，同比增长58.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为76.5 万方，环比-19.6%；样本二线城市为75.4 万方，环比-37.0%；样本三线城市为27.5 万方，环比-13.0%。

    　　信用债：本周（4.28-5.4）共发行房企信用债9 只，环比减少10 只；发行规模共计45.31 亿元，环比减少122.37 亿元，总偿还量57.96 亿元，环比减少166.97 亿元，净融资额为-12.65 亿元，环比增加44.6 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（61.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般私募债（44.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年、1-3 年（32.7%、29.2%）的债券为主。

    　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。

    　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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